Die Grundsteuerreform

Bereits 2019 beschlossen, beginnt 2022 die erste Phase der neuen Grundsteuerreform. Wir haben Ihnen die wichtigsten Grundsätze der Grundsteuerreform übersichtlich dargestellt.

Auch wenn die neue Grundsteuer erst ab dem 1.1.2025 erhoben wird, erhalten knapp 36 Millionen Grundstücks-, Haus- oder Wohnungsbesitzer, sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe seit April Post vom Finanzamt: Sie werden dazu aufgefordert zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abzugeben, um die Besteuerungsgrundlagen festzustellen und die notwendigen Besteuerungsverfahren einzuführen.

Gründe für die Reformation der Grundsteuer

Bisher wird die Grundsteuer von Grundstücken und Immobilien nach Einheitswerten berechnet, die 1964 in den alten Bundesländern bzw. 1935 in den neuen Bundesländern festgelegt worden sind. Diese Tatsache führte zu schwerwiegenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen. Im April 2018 befand das Bundesverfassungsgericht daher die Einheitsbewertung in den Bundesländern mit dem allgemeinen Gleichsatz unvereinbar und damit als verfassungswidrig. Sie entschieden, dass die Steuerbasis die Wertverhältnisse zwischen Grundstücken und Immobilien realitätsgerecht darstellen müssen und die Steuerbelastung gleichmäßig verteilt werden soll.

Berechnungsgrundlage für die neue Grundsteuer

In der Vergangenheit wurden zur Errechnung der Grundsteuer die Herstellungskosten zum Bewertungsstichtag genutzt.  Zur Berechnung der neuen Grundsteuer werden hingegen die Grundstücke zunächst anhand ihres Ertragswerts, der sich am möglichen Mietertrag einer Wohnimmobilie orientiert, ermittelt. Maßgeblich für die Wertermittlung sind die Verhältnisse zum 1.1.2022 (Hauptfeststellungszeitpunkt).

Daraufhin wird der ermittelte Grundstückswert mit einer Steuermesszahl multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten.

Zum Schluss ermittelt man die Grundsteuerbelastung, in dem der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert wird.

Modelle der Bundesländer

Im Zuge der Grundsteuer Reformation wurde zur Bewertung der Grundstücke und Immobilien das „wertanhängige Modell“, auch Bundesmodell genannt, entwickelt. Im Bundesmodell sind folgende Rahmenbedingungen zu beachten:

• Bei unbebauten Grundstücken wird der Wert durch unabhängige Gutachterausschüsse ermittelt.
• Bei bebauten Grundstücken werden auch Erträge wie Mieten berücksichtigt.
• Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietgrundstücken und Wohnungseigentum wird, zur Vereinfachung des Verfahrens, ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag, in Form einer Nettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks, angenommen.

Dieses „Bundesmodell“ ist für die einzelnen Länder aber nicht verpflichtend. Gemäß der sog. Öffnungsklausel können die Bundesländer die Grundsteuer auch nach einem wertunabhängigen Modell berechnen und ein eigenes Modell entwickeln.

Für das Bundesmodell entschieden haben sich Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Saarland und Sachsen nutzen das Bundesmodell mit Abweichungen.

Ein eigenes Modell entwickelt haben stattdessen Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Bayern (Flächenmodell), Hamburg (Wohnlagenmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Modell) und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell).

Das Bundesmodell

Innerhalb des Bundesmodell wird bei der Bewertung des Grundvermögens unterschieden zwischen

• land- und forstwirtschaftliche Flächen,
• Baugrundstücke,
• Wohngrundstücke und
• den übrigen (z.B. gewerblich genutzten Immobilien)

Die folgend dargestellten Schritte beziehen sich auf die Bewertung von Wohnimmobilien:

1. Rohertrag des Gebäudes ermitteln
   
   Die Roherträge werden nach Gebäudeart, Größe und Baujahr ermittelt. Typisierte Roherträge sind in Anlage 39 des Bewertungsgesetzes (BewG) aufgelistet.
   
   
2. Liegenschaftszins anwenden
   
   Die zukünftigen möglichen Erträge müssen abgezinst werden, um den Wert einer Immobilie zu erhalten. Der dazu benötigte Zinssatz wird nach Gebäudeart bestimmt:
   1. 2,5 % für Ein- und Zweifamilienhäuser,
   1. 3,0 % für Wohnungseigentum,
   1. 4,0 % für Mietwohngrundstücke mit bis zu sechs Wohnungen,
   1. 4,5 % für Mietwohngrundstücke mit mehr als sechs Wohnungen

Ausnahmen ergeben sich für einige Gebäude (Ein- oder Zweifamilienhaus und Eigentumswohnungen) auf besonders teuren Grundstücken. In diesem Fall werden Zinssätze verringert.

• Kapitalisierten Reinertrag ermitteln
  
  Zum Ermitteln des kapitalisierten Reinertrags wird zunächst die Nutzungsdauer nach Anlage 38 des BewG ermittelt, und die bereits verstrichene Nutzungsdauer des Gebäudes abgezogen. Zu beachten ist, dass der Staat bei der Bewertung eine Restnutzungsdauer von mindestens 30 % der ursprünglichen Nutzungsdauer ausgeht, unabhängig davon, wie alt das Gebäude ist. Aus Nutzungsdauer und Liegenschaftszins ergibt sich ein Barwertfaktor. In der Anlage 37 des BewG sind die entsprechenden Werte aufgelistet. Mit dem passenden Wert wird daraufhin der Reinertrag multipliziert.
  
  
• Abgezinsten Bodenwert feststellen
  
  Nun muss der Wert des Grundstücks ermittelt werden. Dazu wird der Bodenwert des Liegenschaftszinses kapitalisiert. Die Grundstücksgröße wird mit einem Abzinsungsfaktor multipliziert, der sich aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ergibt.
  
  
• Gesamtwert des Grundstücks berechnen
  
  Zur Berechnung des Gesamtwerts werden Grundstückswert und Gebäudewert ermittelt addiert. Dieser Wert wird dann wiederum auf die Steuermesszahl angewandt und so der Steuermessbetrag ermittelt. Für unbebaute Grundstücke und Wohngebäude gilt eine Steuermesszahl von 0,34.

Erforderliche Unterlagen für die Grundsteuer-Steuererklärung beim Bundesmodell

Zur Erstellung der Grundsteuer-Steuererklärung nach dem Bundesmodell benötigen Sie folgende Angaben:

• Grundbuchdaten
• Art der Nutzung
• Bodenrichtwert
• Aktenzeichen des Einheitswertes
• Wohnfläche
• Art der Immobilie
• Baujahr
• Zahl der kleinen, mittleren und großen Wohnungen
• Zahl der Garagen / Stellplätze

Die Abgabe der Grundsteuer-Steuererklärung muss grundsätzlich elektronisch über das Online-Angebot der Steuerverwaltung „Mein ELSTER“ (www.elster.de) erfolgen. Um die Grundsteuererklärung im Online-Portal ausfüllen zu können, braucht man allerdings ein Benutzerkonto. Eine Registrierung dafür kann bis zu zwei Wochen dauern.

Fristen der Grundsteuerreform:

Für eine bessere Übersicht haben wir Ihnen die wichtigen Daten im Folgenden noch einmal aufgelistet:

1. Januar 2022: Hauptfeststellungszeitpunkt für die Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte

Ende März 2022: Öffentliche Aufforderung durch das Bundesfinanzministerium zur Abgabe der Feststellungserklärungen (Grundsteuererklärung)

1. Juli 2022: Beginn der Frist zur elektronischen Übermittlung der Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung)

31. Oktober 2022: Ende der Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung)

1. Januar 2025: Entstehungszeitpunkt der reformierten Grundsteuer: Aber diesem Zeitpunkt müssen Eigentümer die neue Grundsteuer bezahlen.

Informieren Sie Ihre Mandanten am besten bereits jetzt über die bevorstehende Pflicht zur Erstellung der Feststellungserklärung, um Ihnen die benötigte Zeit zu gewähren, die erforderlichen grundstücksbezogenen Daten beim Vermessungsamt und Amtsgericht zu beantragen.

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